FISCALITE AMERICAINE POUR LES FRANCAIS
Les étrangers qui décident d'acquérir une résidence secondaire sur le sol américain pensent à tort que leur bien immobilier sera assujetti à la fiscalité de leur pays de résidence. En matière immobilière, c'est la loi de situation de l'immeuble qui prévaut. Le bien étant situé sur le territoire américain, c'est la fiscalité américaine qui s'appliquera.
C’est la convention fiscale qui lie les Etats-Unis à la France. Nous simplifierons le traitement fiscal français en trois temps : à l’acquisition, pendant la location ou l’occupation et à la revente.
I - A L’ACQUISITION les CLOSING COSTS
Il n'y a pas de frais de notaire aux Etats-Unis. C'est le vendeur qui paye les frais d'enregistrement traditionnel (timbres fiscaux et autres) et l'acquéreur ne paye un impôt qu'en cas de recours au crédit.
Ces frais sont bien moins élevés qu'en France, et s'élèvent en général à plus ou moins 3 à 4% du prix d'achat payables en une fois le jour de la signature (appelé ‘closing'). Ce montant est d'autant réduit si vous payez l'appartement comptant.
A la charge du Vendeur :
- Droit d'enregistrement : 600,00 $ par tranche de 100.000,00 $
- Réactualisation de l'Assurance du Titre de Propriété : entre 200,00 et 250,00 $
- Frais d'Avocat (facultatif mais conseillé) : entre 300,00 et 600,00 $
A la charge de l'Acquéreur :
Il n'y a pas de frais obligatoire en cas d'achat au comptant, toutefois nous vous recommandons de souscrire aux options suivantes :
Options facultatives :
- Assurance Titre de Propriété : 0,7% du prix d'acquisition (Comme il n'y a pas de Cadastre aux Etats-unis, nous vous conseillons de prendre une assurance titre pour vous prémunir contre les erreurs d'enregistrement.)
- Inspections : 300,00 $
Relevé Cadastral (du moins son équivalent) : 300,00 $ - Frais d'Avocat (facultatif mais conseillé) : entre 400,00 et 800,00 $
Frais inhérent au recours de crédit :
- Assurance Titre de Propriété : 0,7% du prix d'acquisition.
- Analyse de capacité de crédit : 60,00 $
Inspections : 300,00$. - Expertise de la valeur vénale : 275,00$
Relevé Cadastral (du moins son équivalent) : 300,00 $. - Frais bancaires : de 1% à 3% du montant de l'emprunt.
- Frais de dossier : entre 200,00 et 400,00 $
Frais de Greffe : Entre 40,00 et 80,00$ - Droit d'enregistrement : 35,00$ pour chaque tranche de 100.000,00 $ + 0,2% du montant du crédit.
Soit un coût total estimé à 1,5% sans recours au crédit et de 3 à 5% dans le cas d'un recours à l'emprunt.
II – PENDANT L’ANNEE : FISCALITE DES REVENUS ET FRAIS LOCATIFS
A – revenus locatifs
- Les revenus (nets de charges) de la location d'une propriété située aux USA sont imposables aux USA (article 6 de la convention fiscale franco-américaine).
Les loyers sont taxés à la tranche de revenu imposable correspondante à la déclaration de non résident d’un particulier –environ 15 à 20% pour des revenus nets traditionnels de location – récupérés sous forme de crédit d’impôt dans le cadre d’un accord de non-double taxation entre les Etats Unis et la France.
- Ces revenus sont aussi pris en compte en France pour le calcul de l'impôt sur le revenu français ; cependant, la France octroie un crédit d'impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français qui aurait été applicable si l'immeuble avait été donné en location en France. En conclusion, c'est un crédit d'impôt « total et fictif » et le revenu locatif américain n'est pas imposé en France. Ce principe s'applique qu'il y ait eu un impôt sur le revenu américain ou pas (article 24(1)(a)(i) de la convention fiscale franco-américaine).
- Le contribuable français concerné calcule le montant des revenus locatifs nets de la propriété américaine selon les règles françaises et en Euros et déclare le montant final dans une déclaration spéciale (formulaire No 2047) puis reporte le montant dans une case spéciale de sa déclaration d'ensemble des revenus (formulaire No 2042 case TK).
- Ce revenu de source américaine, qui n'est pas imposé, est cependant pris en compte pour déterminer le taux d'imposition qui sera appliqué au contribuable au titre de l'année de perception. En France et en 2006 par exemple, les taux d'impôts sur les revenus montent jusqu'à 40%; cela veut dire que le revenu locatif américain sera additionné aux autres revenus français pour déterminer le taux final d'impôt sur le revenu, mais ce taux ne sera finalement appliqué que sur les revenus imposables en France.
B - Les charges
Les charges sur les différents appartements à Miami (payées mensuellement) couvrent typiquement : les charges de co-propriété, l'eau, les assurances nécessaires, l'accès piscine / salle de sport / voiturier, la sécurité 24/24, l'entretien de l'immeuble, souvent le câble TV et autres prestations.
C – L’impôt foncier
Le seul impôt à payer annuellement est en général d'un peu moins de 2% du prix d'achat ou de la valeur de l'appartement par an.
D – L’ISF
La fortune constituée par un bien immobilier situé aux USA est normalement imposable aux USA (article 23(1)(a) de la convention fiscale franco-américaine). Mais le contribuable français est également imposable sur la fortune au titre du même bien américain en France. Il bénéficie, cependant, d'un crédit d'impôt à raison de l'impôt sur la fortune qu'il a payé aux USA sur le même bien immobilier. C'est à nouveau un crédit d'impôt « réel », ce qui veut dire qu'en l'absence d'impôt sur la fortune aux USA (ce qui est le cas), le bien immobilier américain est bien soumis à l'impôt sur la fortune en France (article 24(1)(c) de la convention fiscale franco-américaine).
III – LA REVENTE
LES PLUS VALUES
Cette plus-value est imposable aux USA. Elle est aussi imposable en France mais le contribuable bénéficie alors d'un crédit d'impôt en France égal au montant de l'impôt payé aux USA. Dans ce cas, c'est un crédit d'impôt « réel », ce qui veut dire que si l'impôt sur la plus-value est faible aux USA, le contribuable peut être amené à payer en France le différentiel pour atteindre le montant de l'impôt de plus-value français (article 24(1)(a)(iii) de la convention fiscale franco-américaine).
En France et pour un résident fiscal français qui est une personne physique, l'impôt de plus-value français sur la vente d'un bien immobilier est de 16% plus 11% de taxes « sociales » additionnelles (27% au total). Cependant, la base de la plus-value est réduite de 10% par année de détention du bien immobilier au delà de la cinquième année. Aussi, lorsque le bien immobilier a été détenu pendant au moins 15 ans, il n'y a de toute façon plus d'impôt de plus-value à payer en France.
La fiscalité n'est pas très contraignante: sur la plus-value, l'impôt est en général de 15% si le bien est gardé plus d'un an. Il existe aussi un programme appelé ‘1031 exchange', qui permet de réinvestir les profits de la revente sous 6 mois et de ne pas payer d'impôt (en tout cas de les différer à volonté jusqu'à la prochaine revente, dont le profit peut être une seconde fois réinvesti selon le même procédé, et ainsi de suite, ce qui permet de créer un véritable patrimoine différant le paiement de l'impôt sur la plus-value à volonté).
IV – RESUME RAPIDE SUR L’IMPOT SUR LES REVENUS
Aux Etats-Unis, chaque Etat à ses propres taux pour le calcul de l'impôt. D'autre part selon votre lieu de résidence vous payerez la taxe fédéral, la taxe de l'Etat et la taxe de la ville.
En Floride vous ne payez pas la taxe de l'Etat. C'est d'ailleurs ce qui attire les multinationales qui font une économie très importante en venant s'installer en Floride.
Pour les employés, la taxe ou impôt est déduite directement de la fiche de salaire à la semaine ou au mois. L'impôt fédéral est calculé de 10% à 35% en fonction de fourchette de revenus.
10%: de $ 0 à $ 7.825
15%: de $ 7.826 à $ 31.850
25%: de $ 31.851 à $ 77.100
28%: de $ 77.101 à $ 160.850
33%: de $ 160.851 à $ 349.700
35%: 349.701 $ et plus
Les taxes / Impôts sont à régler tous les ans au 15 Avril au centre IRS proche de votre domicile. L'IRS se charge de collecter l'impôt, vérifier le calcul d'impôt et rembourser le trop payer s'il y a lieu, ce qui se fait sous 2 à 3 semaines. Si vous ne réglez pas votre impôt à temps vous serez assujetti à une pénalité de retard de 10%.
Les américains même à titre personnel font souvent appel à un comptable pour faire leur déclaration ou à des organismes spécialisés tel que www.hrblock.com et www.turbotax.com. De plus en plus remplissent leur déclaration et font leur règlement directement en ligne. www.irs.org
Toute personne même étrangère détentrice d'un visa et vivant aux Etats-Unis plus de183 jours par an, se doit de remplir une déclaration d'impôt. Selon les pays, comme la France il y a parfois des conventions avec les USA et il n'y a pas de double imposition mais vous devez malgré tout reporter vos impôts déclarés dans votre pays d'origine.
CONCLUSION
Une bonne connaissance et une bonne utilisation des règles juridiques et fiscales américaines ainsi que des conventions fiscales inter pays permettront d'alléger de façon très significative le poids de l'imposition.
Il est donc très important de s'interroger sur le mode d'acquisition (comptant ou par recours à un financement - les intérêts d'un prêt sont déductibles aux USA), le mode de détention (en direct ou via une structure dédiée) ainsi que le mode de disposition du bien immobilier (succession, donation, vente) afin que l'acquéreur atteigne les objectifs fixés.
